夫妻一方擅自出售婚后房产有效吗,在什么情形下是有效的?

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近年来,二手房的交易越来越红火,成交量也不断增大,而随之产生的房屋买卖纠纷也越来越多。在二手房交易中,经常会涉及到夫妻一方在配偶没有到场的情况下,或是在配偶一方不知情的情况下,将夫妻共有的房产出售给第三方,而后配偶以未经其同意为由起诉至法院要求确认房屋买卖合同无效的问题。那么,夫妻一方擅自出售婚后房产有效吗,在什么情形下是有效的?

网友咨询:姚某与许某系夫妻,两人因感情不和而。婚后两人共建房屋一栋,房屋产权证书上登记所有权人为姚某和许某。两人分居后,房屋由许某居住。2007年12月21日经人介绍,姚某将该房屋卖给陆某。双方签订房屋转让协议,协议约定,姚某将房屋转让给陆某,房屋转让价为10万元。付款方式:协议签订时陆某先付定金2万元,余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10日,姚某将房屋交付给陆某使用,双方如有违约,违约方应承担3万元。协议签订后,陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。3月5日,姚某和陆某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续,将房屋产权转移给陆某。后姚某一直未交付房屋,陆某多次找姚某协商未果,故诉至法院,要求交付房屋。

在审理过程中,许某得知后,向法院申请作为第三人参与诉讼,并以姚某出卖房屋未经其许可为由,请求法院确认房屋买卖协议无效。

该房屋买卖协议无效,姚某应返还陆某房款10万元,由陆某将房产证返还给姚某。姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋,属于夫妻共同财产,双方享有平等的所有权和处分权。《意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。本案中,姚某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋,违反法律规定,应认定无效。

共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意,而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。”本案中,姚某将房屋卖给陆某,未经共有人许某同意,侵犯了许某对该房屋共有部分的财产所有权,系无效的民事行为。无效的民事行为,从一开始就没有法律效力,不管买卖双方是否办理了过户手续,均不影响对合同无效的认定。

在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。也就是说,夫妻一方未经另一方同意与买受人在平等自愿的基础上,签订房屋买卖合同,且符合善意取得的构成要件,夫妻另一方以不知情或不同意为由请求法院确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。