疫情下房地产行业开启压力测试 两项能力助禹洲地产跨越寒冬

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一年半之前,也就是2018年的万科秋季例会,万科打出的主题词是“活下去”。没想到在今天,这句话竟一语成谶。突如其来的疫情封锁了售楼处和工地,让房地产行业遭遇了前所未有的危机。祸兮福之所倚,福兮祸之所伏。危机之中,亦潜藏着生机,而机会只留给有准备的人。

在今年3月16日、3月18日分别发布的2020中国房地产卓越100系列榜单和2020中国房地产开发企业500强测评成果榜单中,除了行业排名不断攀升外,禹洲地产在偿债能力、运营能力这两项关键能力的评比中,一个第8,一个第3,显示了这家企业在行业寒冬展现出的超强韧性。

潮水褪去,方知谁在裸泳。疫情之下,股市巨震,楼市冰封。这让原本就身处偿债潮中的房企遭遇了空前的流动性危机。恒大研究院报告显示,2019年房企有6.1万亿元债务兑付,而2020年和2021年分别有5.9万亿元和3.4万亿元。在这场危机中,谁能拥有充沛的现金流,撑过至暗时刻,就可以迎来春天。毕竟购房的需求只是被延迟,并没有消失。

不难看到,禹洲地产于2019年下半年积极主动地进行债务管理,通过两次美元债券要约回购,置换了期限较短、成本较高的美元债券,进一步降低了融资成本,延长了债务年期,优化了负债结构。

数据显示,截至2019年末,禹洲现金余额为355亿元,比去年同期上升21.28%。与此同时,净负债率相比去年同期下降1.33个百分点,至65.64%。

研究数据显示,禹洲地产销售覆盖比率达10倍以上。若考虑通过销售回款既偿还短期债务又支付全额拿地款,禹洲地产以销售回款偿还短期债务之后,剩余金额仍能覆盖已发生的土地款且覆盖比率皆在1以上。

手有余粮,心里不慌。面对即将到来的“报复性”需求,最先恢复的往往是城市界面较好的一二线城市。光大证券预测,疫情后,房地产行业总量下行,集中度持续提升,高能级城市韧性较强,一线城市能保持双位数至11%的增长。利好布局与一二线城市的房企。

的确,尤其是长三角地区,在此次疫情中展现出较好的城市管理水平和充沛的社会公共卫生资源,叠加已经出台的人才落户政策,会进一步提升该地区对于外来人口的吸引力,从而带来增量需求。例如禹洲去年首个销售额破百亿的城市公司所在地——苏州,不仅确诊病例早早清零,复工率也排在全国前列。

数据来看,截至2019年12月31日止,集团的土地储备总可供销售建筑面积约2,012万平方米,共156个项目分布于六大都市圈的33城市,一线╱二线╱三线城市的占比分别为18%、77%及5%,土储总货值超3,661亿元人民币。

疫情初始,禹洲便积极响应各地政府要求,已暂停开放武汉、苏州、青岛、南京等地线下售楼中心。同时,禹洲集团营销应对疫情,迅速开启网上置业模式,缓和了线下销售停摆对项目销售带来的冲击。早在1月底,禹洲便已推出线上售楼平台、线上直播阵营、线上置业程序“禹洲买房宝”等多项创新举措。与凤凰网、安居客、房天下等多个线上售楼处进行搭建。与此同时,禹洲营销一线也积极运用VR看房、视频讲解、抖音直播等新型媒体传播渠道,实现多渠道、全方位、一体化营销的线上传播矩阵。

在此次疫情营销战中,禹洲的线上线下联动营销可圈可点,为全行业树立了全网购房时代的学习样本,其成功经验无疑值得复盘和参考。这或许也正是禹洲地产能拿到运营能力TOP3的原因之一。

特殊时期,最是见证一家房企责任心和社会责任感的时刻,如何在现有市场情况下给予消费者更多的便利、更好的服务,以及更实惠的价格政策,这是行业面临的思考,也是市场给予的机遇及挑战。

在疫情期,禹洲集团不仅带头捐赠1500万元人民币成立抗疫专项基金,并首期拨款500万捐赠湖北省红十字会。创始人林龙安太平绅士亲自协调海内外资源支援一线医护。林龙安太平绅士表示:“一个企业家,最重要的是要有社会责任感,要为社会做贡献。我希望企业能做强做大,能有更大的能力去承担更多的社会责任、回馈社会,这是我的理想。”

自疫情发生以来,禹洲物业就立即启动防范机制,全员放弃休假、坚守岗位,并成立“党员先锋岗”,充分发挥堡垒作用,集团第一时间对所有分公司下达指令,要求对所辖住宅小区、营销中心等进行防控宣传活动,大扫除及社区消毒、消杀。

据统计,禹洲物业每天大约有2000多名保安在值守排查隐患、大约有1500多名保洁在清洁消毒,还有800多名管理人员放弃春节假期提前返岗,共同守护每一位业主的安全。

3、4月份是上市公司发布年报的密集期,有些公司公司业绩是有确定性的,有些是会变脸的。不难预见,有业绩支撑的、低估值的、分红高的企业将更受市场关注。

虽然楼市“房住不炒”的政策至今还没有松动,但是对于全面性的流动性宽松,房企也是当中的受益者之一,因为流动性泛滥必然会导致资金成本的下降。从近期的房企发债情况来看,不少开发商都在以旧换新,而利率普遍下降了4成左右。

从禹洲地产的情况来看,即便在融资市场趋紧的2019年,公司仍通过一系列措施牢牢控制融资成本在合理范围,期内整体加权平均融资成本为7.12%,较2019年中期下降0.09个百分点,处于行业内较低水平。

此外,禹洲延续了过去“高派息”的特色。公告显示,禹洲地产拟派第二次中期息每股21港仙及公司上市10周年第二次特别息每股4港仙,连同中期股息每股15港仙(包括每股3港仙的特別中期股息),2019年股息合共每股40港仙,全年派息比率高达45.67%。

值得一提的是,上市十年,公司累计派息已达每股2.87港元,为2009年上市发行价的106%。充分体现了禹洲坚持股东利益最大化,兑现回报投资者的坚定承诺。

与此同时,由于长期坚持高派息,禹洲地产(01628.HK)入选恒生指数新推出的恒生中国高股息率指数,显示出资本市场对于“跑赢行业”的禹洲的认可。2月17日,禹洲地产(01628.HK)获纳入恒生中国高股息率指数,且比重最高,约3.09%,在8家入选的港股上市地产建筑业类公司中位居首位。

2017年,在房地产行业进入“五千亿”时代的时候,林龙安太平绅士正式给禹洲地产定下三年破千亿的目标。2020年,到了禹洲地产兑现承诺的时候。

禹洲CFO邱于赓称,2020年禹洲地产推售货大概约1800亿元,同比增加53%,一二线及准二线占比超90%,去化率只要56%就可以达标。受疫情影响,禹洲地产对全年供货计划做出了一定调整,原计划上半年推售40%,下半年推60%,如今改成上半年售35%,下半年65%。从区域布局看,长三角依然是主力推货区,占比53%,环渤海15%,海西地区14%,华中及大湾区15%。

林龙安称,疫情的到来使得整个行业出现了大量的整合和收购,行业集中度会进一步提高。禹洲地产会趁此加大产能收购以及布局城市更新等业务。按照计划,禹洲地产2020年拿地力度会继续加大,全年买地预算在500亿元左右,实际可动用资金约250亿元。